Gastos al comprar una vivienda de obra nueva en España (2026): todo lo que debes calcular antes de firmar

Publicado por Alfa Inmobiliaria · Septiembre 2026 · Lectura: 8 minutos

Comprar una vivienda de obra nueva tiene una ventaja fiscal importante respecto a la segunda mano: en la mayoría de los casos, el impuesto sobre el suelo es menor. Pero tiene también particularidades que muchos compradores descubren tarde — gastos adicionales que no aparecen en el precio del anuncio y que pueden suponer entre el 12% y el 15% del precio de compra.

Esta guía cubre todos los gastos reales de comprar obra nueva en España en 2026: impuestos, notaría, registro, gestoría, hipoteca y los gastos específicos de obra nueva que no existen en segunda mano. Con números concretos para que sepas exactamente cuánto dinero necesitas antes de firmar.

La diferencia clave entre obra nueva y segunda mano: los impuestos

En obra nueva no se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — que en segunda mano puede llegar al 10-13% según la comunidad autónoma. En su lugar se pagan dos impuestos:

• IVA del 10% sobre el precio de compra (tipo reducido para vivienda residencial). Excepción: en Canarias se aplica el IGIC al 7% en lugar del IVA.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): impuesto autonómico sobre la formalización de la escritura pública. El tipo varía según la comunidad autónoma, entre el 0,5% y el 2% del precio de compra.

En comunidades con ITP alto como Cataluña (10%) o Comunitat Valenciana (10%), comprar obra nueva puede suponer un ahorro fiscal equivalente al AJD — aunque hay que tener en cuenta que en obra nueva se pagan ambos impuestos (IVA + AJD) mientras que en segunda mano solo se paga ITP.

El AJD por comunidad autónoma en 2026

Este impuesto es el que más varía y el que más frecuentemente olvidan calcular los compradores de obra nueva:

• Madrid: 0,75%
• Andalucía: 1,2%
• Cataluña: 1,5%
• Comunitat Valenciana: 1,5%
• Galicia: 1,5%
• Castilla y León: 1,5%
• Aragón: 1,5%
• Canarias: 1% (sobre precio con IGIC incluido)
• País Vasco: 0,5%
• Navarra: 0,5%
• Baleares: 1,2%
• Murcia: 1,5%

En una vivienda de 300.000 euros en Cataluña, el AJD supone 4.500 euros adicionales sobre el IVA de 30.000 euros.

Gastos de notaría, registro y gestoría

Son iguales que en una compra de segunda mano — no hay diferencia por el tipo de vivienda:

• Notaría: entre 600 y 1.500 euros según el precio de la vivienda y el número de folios de la escritura. En obra nueva las escrituras suelen ser más largas por los estatutos de la comunidad de propietarios, lo que puede elevar ligeramente el coste.
• Registro de la Propiedad: entre 400 y 900 euros. También regulado por arancel — varía con el precio de la vivienda.
• Gestoría: entre 300 y 600 euros si financias con hipoteca (el banco la exige). Si compras al contado puedes tramitarlo directamente.

Gastos específicos de obra nueva que no existen en segunda mano

Aquí es donde muchos compradores de obra nueva se llevan la mayor sorpresa. Hay una serie de gastos propios de este tipo de compra que no aparecen en el precio anunciado:

1. Gastos de primera ocupación (en su caso)

La licencia de primera ocupación la obtiene el promotor, pero en algunos municipios puede repercutir al comprador como gasto adicional. Comprueba en el contrato de compraventa quién asume este coste — no debería ser el comprador, pero conviene verificarlo.

2. Conexión de suministros

En obra nueva los contadores de agua, luz y gas se dan de alta por primera vez. Los derechos de acometida y conexión a la red pueden suponer entre 300 y 1.500 euros dependiendo del tipo de inmueble y del municipio. Es un coste que aparece después de la firma y que muchos compradores no habían calculado.

3. Personalización y extras del promotor

Muchos promotores ofrecen la opción de personalizar acabados (suelos, cocina, baños) con un sobrecoste sobre el precio base. Estos extras pueden parecer pequeños pero se acumulan: cambiar el suelo de toda la vivienda puede costar entre 3.000 y 8.000 euros adicionales. Y se pagan con el precio del piso — es decir, el banco los financia si están incluidos en el precio de tasación.

4. Cuota de comunidad de propietarios desde la entrega

En obra nueva, la comunidad de propietarios empieza a funcionar desde la entrega de llaves aunque no todos los vecinos hayan recibido su vivienda. El comprador asume los gastos de comunidad desde el día de la firma — incluso si el edificio aún no está completamente ocupado y los gastos de mantenimiento son altos por ello.

5. Derrama inicial para el fondo de reserva

La Ley de Propiedad Horizontal obliga a las comunidades de propietarios a constituir un fondo de reserva del 10% del presupuesto anual de gastos comunes. En obra nueva, este fondo parte de cero y los primeros propietarios contribuyen a su constitución. No es un importe alto, pero es un gasto que aparece en los primeros meses y que no estaba previsto.

La tasación: el gasto que determina cuánto financia el banco

Si compras con hipoteca, el banco tasará la vivienda antes de conceder el préstamo. En obra nueva la tasación presenta una particularidad: se hace sobre los planos y el proyecto cuando la vivienda aún no está construida, o sobre el inmueble terminado justo antes de la entrega.

El valor de tasación en obra nueva puede diferir del precio de compra — y el banco financia sobre el menor de los dos. Si la tasación queda por debajo del precio de compra pactado con el promotor, tendrás que aportar más capital propio para cubrir la diferencia. Es un riesgo real en proyectos donde los precios han subido desde que firmaste el contrato de reserva hasta la entrega.

Coste de la tasación: entre 300 y 700 euros. La paga el comprador.

Resumen: cuánto dinero necesitas en total para comprar obra nueva

Para una vivienda de obra nueva de 300.000 euros en Madrid con hipoteca del 80%:

• Entrada (20% no financiado): 60.000 €
• IVA (10%): 30.000 €
• AJD Madrid (0,75%): 2.250 €
• Notaría + Registro + Gestoría: ~2.500 €
• Tasación: ~500 €
• Conexión suministros: ~800 €
• Total ahorros necesarios: ~96.000 €

La misma vivienda en Cataluña (AJD 1,5%): ~98.000 € de ahorros necesarios.

Si quieres ver los gastos de una compra de segunda mano para comparar, consulta nuestra guía completa de gastos al comprar vivienda en España. Y si tienes dudas sobre si obra nueva o segunda mano es mejor para tu caso, nuestra guía para decidir en el mercado actual te ayuda a orientarte.

Preguntas frecuentes sobre gastos de obra nueva en España

¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda de obra nueva en España?

En obra nueva se paga IVA del 10% (o IGIC del 7% en Canarias) más Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma. No se paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) como en la segunda mano. Además hay que añadir notaría, registro, gestoría y tasación si hay hipoteca.

¿Es más barato comprar obra nueva o segunda mano en cuanto a impuestos?

Depende de la comunidad autónoma. En Madrid (ITP 6% en segunda mano vs. IVA 10% + AJD 0,75% en obra nueva), la segunda mano tiene menor carga fiscal. En Cataluña (ITP 10% vs. IVA 10% + AJD 1,5%), la carga fiscal es mayor en obra nueva. La comparación debe hacerse siempre para tu comunidad autónoma concreta.

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso de obra nueva?

Como mínimo el 30-35% del precio de compra: un 20% de entrada (el banco financia habitualmente hasta el 80%) más entre el 11% y el 14% para impuestos y gastos. En una vivienda de 300.000 euros necesitas aproximadamente 95.000-100.000 euros ahorrados.

¿Qué gastos específicos tiene la obra nueva que no tiene la segunda mano?

Los principales son: conexión de suministros (300-1.500 €), posibles gastos de primera ocupación según municipio, personalización de acabados si se contratan extras al promotor, y la cuota de comunidad desde la entrega de llaves aunque el edificio no esté completamente ocupado.

¿Puede bajar el precio de tasación respecto al precio de compra en obra nueva?

Sí, y es más frecuente de lo que parece. Si firmaste el contrato de reserva cuando los precios eran más bajos y la tasación se hace cerca de la entrega con precios más altos, la tasación puede superar el precio de compra — pero también puede ocurrir lo contrario si el mercado se ha moderado. Si la tasación queda por debajo del precio, el banco financia sobre el valor de tasación y tendrás que aportar la diferencia de tu bolsillo.